新餐饮人：记录海内外一线餐饮人的故事与思考！让经验，成为下一个餐饮创业者的灯塔。

前几天我落地吉隆坡，一下飞机就被约了三场饭局。 有做湘菜的、有做火锅的、也有做小吃的，大家聊的主题出奇一致：

“你说我们是该选商场，还是选街铺？”

这问题，听起来像选A还是B。 但真到马来西亚后，你会发现这一步选错，可能亏掉你一年利润。

我一直在外面见不同的餐饮老板，跑了吉隆坡、PJ、Bangsar、Cheras、槟城几个地区，拜访了100多个中国老板开的店，其中有几十家成为了我的客户， 有人一天排队到晚上10点，也有人刚开两个月就开始在找接盘。

我才真正明白： 中国餐饮出海马来西亚，死的最多，不是口味问题，也不是团队问题，而是选址逻辑没换过来。

很多老板一落地就被带去看商场。 中介说：“这地方人流大、租金合适、进来都是大牌。” 但我实地跑下来才发现，“商场人流”这四个字，最容易骗人。

根据 Savills 数据，2024 年吉隆坡的商场平均出租率约 86.8%， 看起来不错，但真正赚钱的只有20%的头部商场。 像 Pavilion KL、Mid Valley 这种体量的，几乎满租、客流常年爆满。 但问题是：能进得去的品牌，往往都得有标准化 SOP、总部背书、品牌号召力。 你要是个刚出海的新品牌，别说谈租金，连铺位都未必能拿到。

更要命的是，商场租金并不是“一个价”。 它包含底租、管理费、广告基金，有的还要按营业额提成（GTO）。 比如某火锅品牌在吉隆坡的主商场，底租 RM 80/平方英尺， 再加上营业额 10% 分成，光租金一项，一个月就要十几万马币。

很多老板算账的时候忽略了一个细节—— 商场不是按你能不能赚钱算，是按你“有没有品牌形象”算。 商场要的是稳定招商、品牌形象、带流量的曝光， 但你要的是现金流和利润。两者目标不同，矛盾从第一天就埋下了。

商场贵，很多老板就转去看街铺。 刚开始看，你会觉得：街铺便宜、装修自由、不用扣点。 但真去看几圈就会明白：好街铺，也抢不到。

以 PJ 的 SS2 餐饮街区为例， 一层靠路口的好铺子月租 RM 15,000–RM 18,000， 角铺或大门面可能要到 RM 30,000。 但这些铺位人车流稳定、停车方便、周边居民密度高， 一到周末几乎家家满座。

我拜访过一家湖南老乡开的餐厅，也是我的客户，他们主打剁椒鱼头和家常菜。 没去选择商场，而是选了 SS2 的一栋转角铺。 老板说：“装修花了 RM 400,000，租金 RM 18,000， 现在月流水 45 万，纯利润能做到 5 万左右。”

他给我看了账单，最让我印象深刻的一句话是：

“街铺生意，靠的是菜的‘信号’，不是环境的‘包装’。”

这句话我记了下来。 在马来西亚，社区餐饮是刚需型消费， 你能不能打进社区、成为“家门口的选择”， 比你装修得多漂亮还重要。

我帮几个老板算过账。假设一家中餐厅，100 坐席左右。

商场铺： 租金每月约 8–12 万马币（含管理与广告基金）， 人工 2 万多、水电 6000、装修折旧 3 万。 营业额 50–60 万，毛利率 60%， 扣掉一切费用和 10% 的营业额提成后， 月净利润大约在 5–8 万马币之间。 投资回本周期在 18–24 个月。

街铺： 租金每月 1–2 万马币，人工和水电持平。 营业额略低，在 30–40 万之间，毛利率同样 60%。 扣完成本后月净利润约 3–5 万。 但整体投入少、租金低、回本快， 平均 9–15 个月即可回本。

从数字上看，商场的体量更大、形象更高端， 但街铺的资金回笼更快，灵活度更高。 一个能控成本、锁住社区客的街铺， 在马来西亚的投资回报率，常常比商场更漂亮。

商场的隐形坑

租约锁死，签三年起步，中途撤出罚金高得离谱；

管理严格，厨房排烟、油污、装修标准都要走审；

流量错配，节假日爆满、平日冷清；

营销被动，商场活动你得掏钱参与。

街铺的隐形坑

选址偏一点，客流立刻腰斩；

邻店影响大，左边关门你也受牵连；

停车难、下雨天客少、外卖范围有限；

政策风险，比如封路、涨地税。

两种模式没有绝对对错。

想做品牌曝光、连锁孵化、资本化，就去商场； 想做现金流、稳利润、快速复制，就选街铺。

案例一：商场火锅品牌——“人多不代表赚多”

成都老板在吉隆坡 Mid Valley 开火锅， 装修投入 200 万马币，铺位漂亮、人流旺， 但每月租金、扣点、管理费加起来近 15 万。 营业额 60 万，只赚 3 万。 他说：“我不是没生意，是被成本榨干。” 后来他准备在 PJ 开街铺店回血。

案例二：SS2 湖南老板——“选对地段，才叫天助”

这位老板选了街铺，装修不豪华， 用一道我们 9.9 剁椒鱼头做信号菜。 人均 30 马币，翻台快，三个月回本。 他说：“我不追求排队，我追求顾客愿意再来。”

案例三：郊区茶饮品牌——“选错动线，等死”

某中国茶饮品牌在郊区商场选了二楼非动线铺， 看似人流大，实际没人上楼。 日营业额 800 马币，不够房租。 选址失误，让好品牌硬生生被拖死。

在中国开店，我们讲的是“流量逻辑”； 到了马来西亚，得改成“生活逻辑”。

这里的顾客注重“方便、实惠、习惯”。 外食频率高，但消费心理价位低。 你要想扎根，就要找到那个长期被需要的定位。

商场让你被看见， 街铺让你被留下。 聪明的老板，不是纠结谁好， 而是先活下来，再做品牌化选择。

实地看三次：早上、午饭、晚上各去一趟； 把停车、人流、邻店、天气都记录下来； 合同看清楚，有没有 GTO 分成、装修押金、租金递增； ROI 一定算现金流，而不是营业额； 前三个月，老板自己必须守店。

出海不是一次投资，而是一场长期经营。 选错铺，等于在错误的地方努力。

过去几个月，我在马来西亚拜访了 100多家店， 聊了几十个老板，总结出一句话：

商场是品牌的舞台，街铺是利润的战场。

无论你在哪开，先搞清楚—— 你是要“看起来厉害”， 还是“活得长久”。

如果你也正在考虑来马来西亚开店， 想知道你的预算适合哪种铺型、 ROI 怎么算更稳、风险怎么控—欢迎交流～

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